УК не выполняет свои обязательства куда обратиться 2017

В какие сроки должны проводиться ремонтные работы в случае обнаружения течи между панелями дома: нормы законодательства

Наша редакция часто получает письма от жильцов с просьбой разъяснить определенные моменты, трактование которых имеется в определенных статьях закона. Это касается вопросов того, кто должен выполнять ремонт и герметизацию швов дома, какие сроки на это даются и как заставить управляющую компанию выполнять свои обязательства. Для многих жильцов эта тема крайне актуальна. Для наших специалистов не будет сложной задачей дать ответ на любой вопрос, опираясь при этом на конкретные пункты законов.

 

Рассмотрим на примере наиболее популярные сообщения, которые приходят к нам на почту. Все они касаются ремонта межпанельных швов.

1. Рычаги воздействия на управляющую компанию

Жильцы дома обратились в управляющую компанию с просьбой выполнить ремонт межпанельных швов, однако сотрудники УК после замеров температуры стыков утвердили, что в ремонте нуждаются лишь несколько из них. При этом после каждого дождя изрядно заливает большинство квартир, не говоря уже о потерях тепла. На какие нормативные акты опираться при обращении в УК и есть ли метод, как заставить компанию выполнить свою работу?

Ответ: все работы по текущему ремонту здания, включая и герметизацию швов, оплачиваются с кармана жильцов в виде квартплаты ежемесячно, поэтому УК должна выполнить просьбу граждан и устранить проблему. Что касается нормативных актов, на которые стоит опираться, среди них:

• статья 4.2.3.1. К обязанностям управляющей компании относятся все действия, которые выполняются при текущем ремонте здания. Это касается и герметизации всех межпанельных стыков. Выполняться они должны сразу после обнаружения проблемы;
• статья 161. Управляющая компания должна позаботиться о предоставлении максимально комфортных условий для проживания;
• статья 162. В обязанности УК входит поддержание нормального состояния всего домового имущества;
• статья 4.2.1.7. В ней указаны ряд основных требований, которые выдвигаются к стыкам дома. На их ремонт ежемесячно откладывается определенная сумма с квартплаты.

Обратиться в управляющую компанию нужно в письменной форме с письмом, указав все свои требования. Решение вопроса обычно происходит быстрее в случае предоставления ссылок на нормативные документы. Если компания отказывается выполнять свои обязательства, стоит жаловаться в вышестоящие инстанции.

2. Кто должен выполнять ремонт балконных швов: управляющая компания или жильцы?

Обратившись в УК с просьбой о герметизации швов балкона, мы получили отказ. Основывался он на том, что балкон вроде бы является частной собственностью. Соответственно мы со своего кармана должны оплатить стоимость всех работ по герметизации швов. Подскажите, кто прав и должны ли мы оплачивать эти услуги отдельно от квартплаты?

Ответ: нет, нет и еще раз нет. Нормативные документы на разделяют швы на отдельные группы. Всё они относятся к фасаду, соответственно их ремонт должна оплачивать управляющая компания. За это каждый из жильцов платит ежемесячно определенную сумму.

Если речь идет про декорирование фасада, владелец квартиры в таком случае оплачивает работу специалистов со своего кармана. Ремонт межпанельных швов при этом должен быть бесплатным для владельца квартиры.  

3. Способы воздействия на УК в случае отказа выполнять ремонт 

После обращения в УК с просьбой заделать швы, которые имеют течь, нам наотрез отказали. При этом в квартире зимой очень холодно из-за потерь тепла, а после дождей на стенах появляются потеки. По заявлению главы компании, такие ремонтные работы должны оплачиваться жильцами со своего кармана. Так ли это на самом деле и за что мы платим квартплату? 

Ответ: на сегодняшний день в законах не прописано, в какие сроки выполняется ремонт швов. Они могут дать течь совсем скоро после сдачи дома в эксплуатацию, а всё зависит от множества факторов. Среди них качество используемых материалов, технология, соблюдение всех требований при выполнении работ по герметизации.

Жильцы при этом могут отталкиваться от следующих норм законодательства:

• пункт 2.6.2. При подготовке к зимнему периоду должен быть выполнен осмотр здания и устранены все проблемы;
• пункт 4.2.3.1. Все обнаруженные проблемные зоны должны ремонтироваться незамедлительно. Так точно удастся избежать дальнейшего разрушения.

На практике часто встречаются случаи, что даже в новостройках спустя 4-5 лет проявляются такие проблемы. Герметизация стыков — задача, которая должна быть выполнена УК.

4. В плане не предусмотрен ремонт швов

Мы подали заявку на осмотр швов здания, через которые наша квартира теряла немало тепла, причем эта проблема проявлялась постепенно. УК дала положительный ответ, однако указала, что ремонт будет выполнен лишь летом, хотя отопительный сезон уже начался. Как поступить в таком случае и законно ли откладывать текущий ремонт?

Ответ: для каждой компании в зависимости от климатической зоны составляется график осмотра (проводится 2 раза в год). Отталкиваясь от него, и рассчитывается бюджет. Работа по герметизации стыков относится к плановому ремонту, а не к срочному, поэтому выполнение ее может быть отложено. Наши специалисты рекомендуют выполнять работу с проблемными стыками именно в теплое время года.   

5. Можно ли получить компенсацию от УК в случае выполнения герметизации швов со своего кармана? 

За окном температура опустилась ниже нуля градусов, а в доме при нормальном отоплении мы все ровно мерзли, поэтому решили заказать герметизацию швов, ведь тепло, как оказалось, уходило именно через них. Обращаться в УК и ждать их решение вопроса мы не стали. Можно ли в таком случае требовать от компании компенсацию, ведь такие работы должны выполняться за ее счет.

Ответ: к сожалению, вернуть даже деньги в полном объеме вряд ли удастся, ведь существует ряд нарушений со стороны жильцов. Нужно было обратиться с письменной просьбой в УК. При этом можно было составить письменное соглашение о компенсации средств, которые будут потрачены со своего кармана на герметизацию швов. По сути, эту работу должна выполнять УК, однако по факту выполненных работ будет крайне сложно доказать их срочность.

В таком случае можно попробовать обратиться в суд, предоставив все чеки и заключение эксперта. Однако рассчитывать на успех не стоит, ведь все работы должны изначально согласовываться с УК. Обычно такие иски удовлетворяются частично. 

6. Что делать, если стены начали мереть в районе стыков плит?

УК за долгие годы существования не выполняла работы по ремонту межпанельных стыков, хотя они давно в этом нуждаются. В квартирах наблюдаются потеки после дождя, высокая влажность. Должна ли компания выполнять ремонт швов?

Ответ: да, это задача УК. В случае отказа стоит подать коллективную жалобу в письменной форме, что обычно позволяет ускорить рассмотрение жалоб.

7. Как оформлять заявку в УК?

Как оформлять заявку на герметизацию швов в УК, чтобы ее рассмотрели? Что стоит учитывать при этом? 

Ответ: нужно понимать, что все работы выполняются по мере выявления проблем. Для этого специалисты проводят осмотр, и составляется соответствующий акт. На его основании и можно требовать от компании выполнения ремонта швов. После старта отопительного сезона работники УК должны еще раз проверить степень промерзания швов, составив еще один акт. Лишь после этого можно рассчитывать на герметизацию швов в порядке очереди.

Заявка подается в письменной форме, при этом указывается сама проблема, ФИО жильцов, адрес и контакты. Она должна быть зафиксирована, а вам на руки обязаны выдать копию с указанием даты обращения и номером документа. 

8. Выполнение ремонта швов в зимний период 

С наступлением зимы в квартире стало очень холодно при включенном отоплении. Как оказалось, проблема с герметизацией швов. УК отказала выполнять ремонт зимой. Законно ли это?

Ответ: выполнение таких работ — задача коммунальной службы. Однако важно понимать, что есть определенные периоды, когда это возможно сделать. Как гласят статьи законодательства, УК обязана должным образом подготовить дом к зиме. Такие работы выполняются в следующих случаях:

• промерзание стен;
• температура в районе стыков плит ниже, чем в других участках стены;
• сквозняк.

Однако важно трезво оценивать обстановку, ведь выполнение ремонтных работ зимой крайне проблематично для промышленных альпинистов. Большинство материалов могут использоваться при температуре до -15 градусов. Если же температура на улице ниже, такие работы по герметизации будут практически бесполезными, ведь смеси попросту замерзнут.

Стоимость материалов, которые приспособлены к особым температурным условиям, в разы выше, и далеко не каждая УК даст добро на их покупку. Для альпинистов работа в таких условиях также выглядит крайне экстремально. Наши специалисты советуют зимой оценить реальный размер проблемы, зафиксировав все факты, а выполнять все работы по герметизации уже в летнюю пору. 

9. Какие сроки даются компании на выполнение работ по герметизации стыков

Около 2 месяцев назад мы подали заявление на ремонт стыков, однако реакции от УК нет до сих пор. Стены уже покрылись грибком, что вредит нашему здоровью. Есть ли установленные сроки для выполнения таких работ?

Ответ: увы, четких сроков, что касается рассмотрения заявок жильцов УК нету. В большинстве случаев процесс отнимает порядка 1,5-2 месяцев.

Важно! Если у вас появились потеки, плесень или стены и вовсе промерзли — сразу обращайтесь в УК с письменным заявлением.

Как все должно происходить на практике:

• УК должна следить за нормальным состоянием здания, в том числе и швов;
• более 50% средств от оплаты квартплаты должны выделяться на ремонт здания;
• каждый ремонт дома, будь то плановый или срочный, должен контролироваться уполномоченными на то органами. В случае невыполнения обязательств необходимо подать жалобу на УК;
• управляющая компания может быть оштрафована за невыполнение своих прямых обязанностей;
• межпанельные швы могут быть отремонтированы в любое время года. Лучше выполнять герметизацию летом, чтобы точно поможет устранить проблему раз и навсегда;
• проводить герметизацию швов самостоятельно, оплачивая услуги промышленных альпинистов со своего кармана, стоит по предварительному согласованию с УК;
• для получения быстрого ответа от УК и действий от ее работников нужно писать заявления в письменном виде, лучше делать это коллективно.  

 
Дополнение

Наши специалисты предоставляют всем посетителям нормативную документацию, которая точно поможет отстоять свои права в случае проблем с работой УК. Представлена она в doc-формате.

Как часто управляющая компания должна проводить осмотр и ремонт межпанельных швов?

В соответствии с пунктом 4.10.2.9 Правил и норм технической эксплуатации жилого фонда контроль за состоянием герметизации стыков наружных стен полносборных зданий и сопряжений по периметру оконных и дверных блоков должен производиться: первый - через три года после герметизации, последующие - через пять лет.

В соответствии с пунктом 4.2.1.7 Правил и норм технической эксплуатации жилого фонда, Стыки панелей должны отвечать трем требованиям: водозащиты за счет герметизирующих мастик с соблюдением технологии их нанесения, обеспечив подготовку поверхности; воздухозащиты за счет уплотняющих прокладок из пороизола, гернита, вилатерма, пакли, смоляного каната или других материалов с обязательным обжатием не менее 30-50 %; теплозащиты за счет установки утепляющих пакетов.

Регламентируемое раскрытие стыков от температурных деформаций: вертикальных 2-3 мм; горизонтальных 0,6-0,7 мм. В стыках закрытого типа гидроизоляция достигается герметиком; воздухозащита - уплотняющими материалами с обязательным обжатием 30-50%; теплоизоляция - теплопакетами или устройством "вутов", ширина которых должна быть не менее 300 мм. Стыковые соединения, имеющие протечки, должны быть заделаны с наружной стороны эффективными герметизирующими материалами (упругими прокладками и мастиками) силами специалистов в кратчайшие сроки (в малых объемах в период подготовки домов к зиме).